はじめに
不動産調査方法と問題解決方法。裁判になった経験談についてご紹介します。
不動産取引において、正確な調査は非常に重要です。土地や建物に関する問題が発覚した場合、迅速かつ適切な解決策を講じることが求められます。
調査方法を誤ると、後々トラブルに発展することもあります。
本記事では、不動産調査の基本的な方法と、問題が発生した際の解決策について解説し、実際に裁判に至った経験談を交えながら、その過程で得た教訓をお伝えします。
不動産取引を安全に進めるために必要な知識を身につけてください。
不動産の調査方法と問題解決方法
不動産物件は調べられるところは全て調べなくてはいけません。知らないと大事になります。（おおごと・大変、という意味）
借金をした事が無くても、負債がある不動産を仕入れたり購入した場合、借金がその不動産に付いて回ります。抵当権が付いていなくても付いて回ります。
解決方法はその不動産をきちんと調査し、問題解決をして購入する事です。法務局に行けば登記簿謄本があります。
不動産登記簿謄本には、甲区欄と乙区欄があり、甲区欄には「所有権」や「差押え」などの処分の制限等の所有権に関する項目を記載しています。
乙区欄には、所有権以外の「抵当権」「賃借権」などの権利を記載しています。
登記簿謄本に表示されていない場合もあるので気を付けて下さい。占有されていたり、登記簿謄本に記載されていない場合があります。
賃借権などが有ります。関係者に聞いてみたりよく調査することが大事です。
経験談です。裁判になりました。
不動産業を始める前に父の仕事の手伝いをしていた頃の話です。
土木工事、宅地造成の仕事を請け負っていました。工事の途中で工事の発注者が倒産して連絡が取れなくなりました。
造成工事をしていた土地には、土地の取得費などのための抵当権が設定されていました。
競売をかけても工事代金の回収まで届きそうにありません。仕方なく父は弁護士と相談して「請負工事代金の請求」の訴訟を起こしました。
裁判は長く続き現場の管理も出来ません。その間に現場の土砂が流出し擁壁が倒壊しました。草木も生え現場は荒れ放題。裁判も長く続き、なかなか難しい裁判になりました。
その内、手抜き工事をしたので擁壁が倒壊したのでお金は払えない。
結果、敗訴！すぐに父は控訴しました。何回か控訴審が行われました。時間ばかり過ぎて行きました。父が倒れてしまい、私が裁判を引き継ぎました。
その現場で土木工事をしていましたが、契約の中身もよく分かりません。ずいぶん調べましたが、分からない事ばかりでした。でもやらねばなりません。時間ばかりが過ぎて行きます。
手抜き工事のために擁壁が倒壊した。という事の反論は大学の教授の力添えで「地質の調査」「コンクリートの強度」「配筋の調査」等を、してもらいました。そして書類を作成し裁判所に証拠書類として提出して、この問題は解決しました。
裁判は長引くばかりです。今度相手は裁判の流れが悪くなると裁判する日が、再々日延べしたり欠席したりで、なかなか前に進みません。
弁護士と相談し工事代金を回収するため仮差押の申請をしました。仮差押をする事が出来ました。ある程度の保全ができました。
また、仮差押の解放金を裁判所に積まれたら仮差押は消されます。今のままでは工事代金の回収は出来ません。しかし、また解放金を積まれてもまた、仮差押ができるという事が分かったので次の準備が出来ます。
時間ばかり経っていきます。当時は宅地開発が盛んでした。裁判中にもかかわらず、宅地開発の申請がされました。
当時は開発の面積によって申請先が違っていました。今回は開発面積が大きいので、開発申請の許可権者は県の住宅課です。申請窓口は対象地の市町村です。
宅地開発の申請がされている。との情報が私の所に入りました。直ぐに市の担当課に行き状況を聞きました。
私は利害関係者です。仮差押権者です。なのに利害関係者に何の話も無く県の方に申請書類が上がるようになっています。どういうことですか？
開発申請の担当者に話を聞くと県の方から申請書を上げなさい！という事になっています。との事です。
多分、議員から圧力がかかっていたのでしょう。市の窓口では、止めることが出来ませんでした。
次は県の住宅課と直接の話し合いです。こちらの言い分は
①利害関係者の同意無しに書類の申請が進んでいても良いのですか？
②宅地造成が進んで完成して第三者が購入したら購入者に迷惑が掛かります。この二点です。
本庁に乗り込んで直談判です。
結果は、
①の仮差押に対しては、解放金を積んで仮差押を抹消する。
②については、事業主が責任をもって処理対応します。とのことで、書類は上申され開発申請の許可が出ました。
取り敢えず引き下がらずを得ませんでした。キチンと処理なされない場合は県は責任とれるのか？というところまで話を煮詰めました。
開発の許可申請が許可され、土地の取引が行われました。工事が進んで行きます。工事が終了しそうそうです。
ここでまた仮差押の申請をしました。仮差押の付いた登記簿謄本を県住宅課に提示しました。県住宅課は慌てて連絡してきたのです。住宅課の課長が部下を連れて事務所に謝りに来ました。
仮に解放金を供託して仮差押を抹消出来たとして、工事の検査済証が県から発行されて、第三者が【宅地】を、購入して名義が変わっても仮差押は出来る。という事が分かったからです。
ここら辺りから開発事業主が裁判所に現れて来るようになりました。
裁判所から和解をしたらどうですか？という話が出てきました。当初の和解金額が話にならない金額だったので、和解ができませんでした。
問題解決して和解
県が開発事業者に処理するように指導したのでしょう。やっとこちら側が主導権を取れるようになりました。
事業主には申し訳無かったのですが、裁判中の土地の事業主になるという事が事前に、分かったので相談に行きました。門前払いの様になった経緯が有ります。
当初話し合いに行った時に門前払いせずに、話し合いが出来ていたらと思いました。仕方ないです。でも、もめ事は嫌ですね。
やっと整理が付きました。結果オーライでしょう！全額回収では無かったですが、あきらめていたお金です。大いに助かりました！
不動産の調査方法 まとめ
今回は不動産の調査方法は？裁判になった経験談・和解して問題解決ということを解説しました。
土地を購入する時はよく調べて購入することが大事です。そして仕事をする時は相手を選んでよく調査をして取り組むことです。
不動産関連の仕事は金額が高くなります。動くお金の額が大きいので特に気を付けましょう！
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