不動産業の営業ってなんだかとっても難しいです。と考えている人、そういう人のために記事にしました。
この記事を読むと不動産業の営業方法や仕入れ方や商業地の考え方や素地を購入する時の考え方が理解できます。
不動産業の営業方法
不動産業の営業方法の基本は、情報を仕入れる事です。そのためには、自分のファンを作ることです。自分のファンから情報を仕入れる事です。
ファンになってもらう人は、自分の同級生やクラブの仲間や身内から始まります。友達の友達は私の友達です。という関係で友達の輪を広げていきます。
友達の輪のネットワーク図を作ります。ネットワーク図を作ってそこに訪問して自分のファンになってもらいます。ネットワーク図が自分の財産になります。
ファンになってもらうのは、1度や2度の訪問では無理だと思いますが、何度も訪問して協力してもらうようにします。
ファンになってもらうということは、情報を提供してもらうことです。自分の仕事の説明をして仕事の情報になりそうなことを説明しながら、信頼関係を作っていくことが大事です。
例えば自分の知り合いが家を欲しがっているとか、不動産処分したいとかいろんな話があると思います。そのような情報を仕入れるのです。仕入れて整理しておくことです。
友達の輪を広げることが大事です。自分の会社から半径50ｍを自分の陣地にします。自分の陣地に友達の輪を作るのです。
これが出来れば何でもできます。ネットワークを作りながら自分のファンの家族構成や誕生日なども作っていた方がいいです。そしてバースデーカードを送ったりするのも方法の一つです。
実際にこのような動き方をすると、毎日が忙しくてとても新鮮です。予定を立てて行動するようになります。しなければいけないことが分かってきます。
訪問して話をすることは、何でもいいんです。話をする基本は伝えることは伝えなければいけませんが、聞き上手になることが大事です。
相手に合わせた会話を心がけることです。
開発許可を受けて販売！考え方
不動産でお金を儲けをしたいが、何をしていいか分からない？方法としては、土地を安く買って付加価値をつけて販売することです。
山林や農地や雑種地等を購入して住宅地とか商業用地として販売します。
住宅地の素地を購入する時の考え方
住宅地として販売をする為に素地の購入のための仕入れ価格の考え方を解説します。
基本的な考え方は、仕入れ価格の目安は販売価格の 1/3 以下で購入する事です。住宅地なので一区画を60坪～80坪 で考えます。
区画割を考えた場合、区画割をした土地は道路に面していなければいけません。開発面積によって道路幅員が決まり、公園が必要か否か決まってきます。
販売出来る面積はどれくらい有るか？有効率は？工事代金はいくらかかるか？上下水は大丈夫？取付道路は？ここら辺りの土地相場はいくらか？これらを考えて仕入れ価格を決めていきます。
農地の場合、農地法の調査をしなければなりません。農地の場合は宅地開発や商業土地開発には農地法5条申請が関わってきます。
農地転用が出来るか否か？農地法5条申請が可能か？これは農業委員会で確認できます。これが出来れば大丈夫です。
対象物件の土地の見方として、①土地の形・埋め立ての高さ・地耐力の検討②公簿面積で購入するか？実測面積で購入するか？③取付道路は大丈夫か？検討しなければいけません。
①の回答としては、一辺が15m割の土地に接道していたら１番有効率が高いです。
区画割は15ｍ×15ｍくらいを目安にする。
宅地割で有効率が高いのは道路を挟んで両方が宅地の方が有効率が高いです。宅地開発の面積にもよりますが、道路部分も必要になるので土地の幅として
15ｍ + 6ｍの道路幅員 + 15ｍ＝36ｍ。
長さとして
15ｍ + （15ｍ）×宅地区画数。埋め立ての高さが高いほど埋め立てる為の土が必要になります。地耐力に関係してくる軟弱地盤かどうかは行政で確認できます。
②回答として、公簿面積で購入する時は契約前の実測が必要です。実測売買の場合は費用負担等考慮して価格の検討をします。有効率等を検討する事です。
③回答として、行政とよく打ち合わせをして下さい。許可基準に適合しているかどうかの検討です。
上記の事を検討していったら大丈夫です。素地を購入する時の考え方は、山林（雑種地）の場合は、利益を得るために販売価格の1/3を目安にして土地を購入して付加価値を付けて販売する。
山林の場合特に気を付けないといけないのは、建設物の建築や樹木の伐採などに一定の制限が加えられる土地の取引です。
例として、防風林・風致地区・緑地保全地域・歴史文化埋蔵物地等々あります。良く調査して行政と打ち合わせをして取りかかる事です。
商業地の考え方
商業地として販売をする為に土地を仕入れる考え方です。商業地の場合は仲介業の方が無難です。しかし、仕入れて商業地として販売出来れば面白いです。売れなければアウト！
先ずは売り切る事が出来るか否か？購入してくれる業者がいるかどうか？これで検討していきます。資金が芳醇な場合は仕入れが可能な物件をいろんな考え方で検討できます。
しかし、一不動産業者で出来る事は、情報を早く仕入れて販売できるのであれば購入する、という方法が一番です。そのためには商業地の購入希望者の名簿を作っておくことも必要です。
商業用地として考えられる物件が出てきたら、エンドユーザーを見つけて価格の検討をやっていく。
工事代金（有効率）や用途地域・上下水道・接道、これらを考えて進めていけば大丈夫です！
いずれにしても売れなければ何もなりません。場所で売れるのか？値段で売れるのか？ということです！
まとめ
今回は不動産業の営業方法！開発許可・商品を造る時の素地の仕入れ方と考え方を解説しました。
仕事の仕方はいろいろです。情報を仕入れて行動します。素地を購入して完成した土地を販売する場合は、何の仕事でもそうですが、
安く仕入れて付加価値を付けて販売する。ということです。事業計画を作る時が一番楽しいかも！
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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