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はじめに
不動産経営のメリットとデメリットについてご紹介します。
不動産経営は、安定した収益を得るための魅力的な手段とされていますが、メリットだけでなくデメリットも存在します。
物件の購入から管理、運営に至るまで、さまざまな要素を考慮しなければならないため、実際に始める前にその特徴をしっかり理解しておくことが重要です。
本記事では、不動産経営の主なメリットとデメリットを徹底的に調査し、成功するためのポイントを詳しく解説します。
不動産経営とは？
不動産経営とは不動産を購入してそれを他人に貸して収入を得るということです。
老後の年金対策として注目されています。アパートや借家の大家さんになる事です。今流行っているのはワンルーム買いと１棟買いです。
不動産経営がものすごく流行っています。「なぜかな？」って考えてみたら、金融機関、即ち銀行がお金を貸してくれるからです。
金融機関がお金を出したい、貸し出してもいいうのは、住宅ローンと不動産購入資金くらいです。
住宅ローンは年収によって毎月の支払額によって借入金額が決まっています。
銀行からすれば保全が取れているから融資をします。不動産経営に付いての貸し出しは借り入れ側の返済能力が基本になります。
不動産ローン・アパートローンです。このお金を使うのが一般的です。今までに不動産購入をして成功の実績があればプロパーローンを選択することも可能でしょう。
不動産経営の売却益とは、投資物件を購入した金額より売却金額の方が高くて、差額分（いろんな経費を除いて）が利益になります。
例えば、5,000万円のアパート買って、6年後に6,000万円で売れば1,000万円の利益が得られます。これが売却益です。
不動産経営の運用益とは、10部屋あるアパートを購入して、1部屋5万円で貸し出せば1ヶ月50万円、1年で600万円の家賃収入が入ります。これが運用益です。
不動産投資で面白いのは売却益が大きい方がたくさん儲かったように感じられますが、不動産価格が常に上昇するとは限りません。
利回りの説明をしておきます。
想定利回りは事業計画を立てる時などによく利用されます。表面利回りは現実的な数字の時に使われます。実質利回りは実際のお金の動き方を見ているのでここが一番重要ですね。
不動産業者が宣伝媒体に使っているのが想定利回りを使っている場合が多いので確認することが大事です。
＊Point
想定利回り(空室が0)＝年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100％
表面利回り＝年間家賃収入÷ 物件購入価格 × 100％
実質利回り＝(年間家賃収入- 年間経費) ÷ (物件購入価格+取得時諸経費)×100％
例えば5000万円の不動産物件を購入して年間の家賃収入が500万円あった場合の表面利回りは、
500万円 ÷ 5000万円×100＝0.1×100＝10％ になります。
10年間で回収できるということです。優良物件になります。何パーセントが優良物件かということは建物の築年数や環境によってずいぶんと変わってくるので一概には言えません。
言えるのは利回りの良い不動産物件が良いということは変わりはありません。不動産物件が古ければ販売価格が下がって来るので、表面利回りが高くなるのは間違いありません。
見極め方がとても大事です。いくら利回りが良くても改修費などにお金がかかり過ぎるような不動産物件は買い控えた方がいいですね。
不動産経営のメリット
①長期的な収入を得ることができて、資産として家族に引き渡すことができます。銀行への支払いがなくなれば担保がついていない綺麗な不動産物件が手に入ることになります。
②生命保険の代わりにもなります。事故があったり死亡したりしても団体信用生命保険に加入することで家族に迷惑をかけることがありません。
ローンの残債が無くなって収入のみを家族に渡すことができます。
また不動産物件を売却した場合は売却した資金がまるっと入金されますのでとても素敵ですね。税金の申告はしなければいけませんが…
③インフレにも強くて貨幣価値が下がっても資産価値が下がることはありません。不動産経営はインフレに強いのが特徴です。
インフレとは、お金の価値が下がり、物価が上昇していく現象を指します。アベノミクスによる金融緩和策により、インフレ率2%が目標として設定されています。
インフレが進んだ時、タンス預金や預貯金に代表されるような現金の金融資産は価値が下がってしまいます。
その対策として、金融資産を現物資産に変えておくことが重要です。現物資産である不動産の価値は物価とともに連動するため、インフレ対策にも有効だといえるのです。
④節税対策にもなります。賃貸住宅の場合は非住宅用地に比べて固定資産税や都市計画税が軽減されます。
相続税は更地に比べて大幅に軽減されます。将来的に相続税が発生した場合はアパートを建てている場合は土地・建物ともに相続税評価額が低くなるので節税になります。
⑤赤字の補填ができるようになります。不動産経営をしていて経費などを差し引いた場合に赤字になったら、赤字分を給与所得から引くことができます。
⑥老後の生活資金にも十分になり得ます。早い時期から不動産経営を始めていたら、年金を受給する頃にはアパートの支払いは終わっていると思います。
ローンの支払いが預貯金の方に回る可能性も大です。
⑦不動産経営は少ない資金から始めることができます。一般的には銀行から融資を受けて購入するので自己資金が少なくても始めることができます。
返済財源は家賃収入になるので計算が立てやすいです。
私の友人は、早い時期から不動産経営をしていて、毎月のアパートローンの支払いが「大変だ！」って言ってました。小遣いが無くなるからです。
「無理をしない方がよかった！」と言っていましたが、アパートローンが終わってからはとても楽な生活をしています。「 やめなくてよかった！」と言っています。
なので早い時期から不動産経営をすることは後々のためになるという言葉は間違いないですね。ただし不動産物件を見誤らないようにすることがとても重要です。
不動産経営のデメリット
初期費用が大きい。不動産物件の購入時に取得費用がかなり大きいです。
それ以外にも団体信用生命保険料金や登記するための登録免許税・不動産取得税など様々な初期費用が必要です。なので自己資金がたくさんあればあるほど安定した不動産経営ができます。
不動産経営のメリットデメリット まとめ
今回は不動産経営のメリットと不動産経営のデメリットは？という事を解説しました。
不動産経営のメリットはたくさんあります。不動産経営のメリットや不動産経営のデメリットをよく理解して不動産経営を今から準備していれば素敵な未来が待っています。
いろんなところに目を向けて素敵な不動産物件が手に入ったらいいですね。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。(^^♪
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