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はじめに
不動産を売却する時の税金は法人と個人のどちらが有利なのかについてご紹介します。
不動産を売却する際、税金面での負担は法人と個人で大きく異なります。
法人名義での売却が有利になる場合もあれば、個人名義での売却の方が税負担が軽くなることもあります。
本記事では、不動産売却時における法人と個人の税制の違いを解説し、それぞれのケースにおいてどちらが有利なのかを詳しく説明します。
売却前に知っておきたい税金のポイントを押さえ、最適な方法を選ぶための参考にしてください。
目次
不動産売却する時の税金は法人と個人のどちらが有利？
法人にした方が有利です。不動産売却の利益については総合課税になります。普通法人にかかる法人税は最大税率が23.20%であるため所得が多い場合は法人化にする方が有利です。
個人で不動産売却する場合は分離課税になります。分離課税なので持っている不動産の期間によって税率が変わってきます。
これを見ると法人の不動産売却の税金の方が安くて有利です。
Point
・法人の不動産売却の利益は総合課税です。
・個人の不動産売却のル駅は分離課税です。
総合課税とは
対象となる全ての所得金額を合計して所得税額を計算するというものです。
対象となる所得とは利子や配当・不動産所得・雑所得などを言います。
国税庁：対象となる所得
分離課税とは
他の所得とは合算せずにそれぞれの所得ごとに定められた税率により課税される事です。
例えば個人が不動産などの売却や退職金で所得が生じた場合は、他の所得とは分離して税額を申告計算して納税する課税方式です。
個人が不動産などを売却したり、退職金を貰った場合は他の所得と合算して課税してしまうと納税額が大きくなる、という配慮から税負担を軽くするための措置です。
法人で不動産を売却する時の税金のメリット・デメリット
メリット
先ず法人化のメリットを書いていきます。
不動産物件の所有期間が5年以下でも譲渡所得税率は変わりません。不動産物件の所有期間が5年以下の場合は法人で売却した方が有利です。
不動産物件を年度内に複数物件を売却する場合も、法人化した方で売却した方が有利になります。
例えば複数の不動産物件を売却する場合、利益が出る不動産物件と利益がマイナスになる物件の収支が合算されて、相殺されます。
個人で不動産物件を売却する場合は分離課税になりますが、法人で売却した場合は総合課税になります。なので法人化した方は年度内の収支はすべて計算されるということです。
赤字が出そうな年度には販売利益が出そうな不動産物件を売却して、赤字を埋めるという考え方ができますね。
会社経営をしていたら、投資物件で利益が出ていても税金は会社の全体の収支になるので税金の心配は少なくてすみます。
例えば利益が出そうな場合、仕掛り工事などの売上の配分を少なくしたり商品の仕入れを多くしたりして調整することができます。
新規の不動産物件を購入したり、減価償却できる設備投資を行うということです。減価償却費は耐用年数の短い木造や軽量鉄骨造りのほうが高いです。
そして節税として考えられるのは、家族を役員にして家賃収入を役員報酬とすることで計画的に不動産経営の運営に役立って行きます。
結果として贈与税・相続税の節税につながって行きます。
不動産経営を法人として経営して行くのであれば、最初から計画を立てて法人にした方が費用が安く済みます。
法人として経営していくと社会保険料の負担も増えてくるので注意が必要です。
デメリット
法人化のデメリットとしては、不動産売却をするときに消費税がかかるということです。
ただし土地については消費税は一切かかりません。
消費税は建物にかかってきます。土地は非課税です。
例えば、3000万円の中古住宅を売却する場合は土地代金と建物代金を分ける必要があります。
土地代金を1000万円、建物代金を2000万円とした場合、建物代金に消費税が10%ついてくるので販売価格は、
1000万円 + 2200万円＝3200万円になります。
このように表してみると消費税はとても高いですね。不動産物件も売りにくくなります。
3000万円（総額）＝1000万円（土地代金）+2000万円（建物代金）
3200万円（総額）＝1000万円（土地代金）+2200（2000+200）万円（建物代金+消費税）
個人の不動産売却のメリット・デメリット
メリット
居住用財産であれば、売却益が3000万円を越えなければ譲渡所得税はかかってきません。
「居住用財産の3,000万円の特別控除」の適用を受けることができます。
特別控除を受けるためには、家屋の持ち主が居住している間に売却すれば特別控除を受けることができます。
居住してない場合、引っ越しなどをして3年目の年度の12月31日までに契約をすれば特別控除を受けることができます。引っ越しをした日時については住民票などで確認できます。
個人の不動産売却についての税金に対するメリットは「居住用財産の特別控除」だけですがこのような大きな特別控除は他にはありません。上手に利用することが大事です。
デメリット
個人で売却する場合は分離課税になるので、不動産物件ひとつずつの申請になります。
例えば売却物件がAとBの2つがある時です。
AとBの不動産物件を売却する時にAは1000万円の販売利益が出るが、Bは1000万円の赤字になるといった場合は、Aは1000万円の利益に対して課税されます。
Bの1000万円の赤字に対してはそのままです。
法人で売却すればAの利益とBの赤字は相殺されて この件についての税金はかかりません。
個人で不動産を所有する期間が売却する年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税として39.63％（30.63％+9％）がかかります。
5年を超えた場合は20.315％（15.315％+5％）の長期譲渡所得がかかってきます。（所得税率+住民税率）
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5% |
個人で不動産物件を仕入れて売却する場合は、利益が出れば納税しなければいけないということです。
不動産売却の税金 まとめ
今回は不動産売却の税金は法人と個人のどちらが有利？ということを解説しました。
不動産を複数持っているのであれば法人として経営していくのも方法のひとつです。
不動産経営を本格的に長期間にわたってやるのであれば法人として経営するということを検討する必要があります。
特に税金について詳しく知る必要があります。
法人として経営していくと物の考え方が変わってきます。
毎日の行動が経営者としての行動になるので税金については特に有利になって行きます。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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