売買契約で手付放棄したら契約の解除になる!違約金との違いは?

不動産契約で手付金を放棄してキャンセルをしても手付金だけではダメです。といわれた。なぜ手付金放棄だけではいけないのか!という人のために記事にしました。

基本的には、手付金と違約金の考え方は同じです。

ここでは手付放棄をしても手付金だけではすまない!ということの中身を解説しています。どういう時に手付金放棄だけではすまいないのか?ということを記事にしています。

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手付放棄をしても手付金だけではすまない場合もある!

契約はキャンセルはできるけど問題が出てくる場合があります。手付金だけで済まない場合があります。不動産を売買するときにいろんなケースがあります。

例えば分譲マンションの購入を決めて売買契約を締結したが急に転勤になったので購入できなくなった。手付金の放棄による契約の解除を申し入れしました。

不動産会社に工事が進んでいるので手付解除に応じられない。違約金を支払ってください。と言われました。とても困っています。こんなこともあります。

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問題解決の方法は?

今回の問題点は契約解除の申し入れ時期が契約の履行に着手する前か、どうかです。

売主が契約の履行(間取りの変更やクロスのデザインなど)に着手するまでは、買主は手付金放棄で契約を解除できます。

逆に契約の履行(間取りの変更やクロスのデザインなど)に着手していれば、手付金の放棄での契約解除はできません。

契約書に定める通りになります。契約違反による契約解除になるので契約書に定める違約金を支払うことになります。

不動産会社が売主である不動産売買の手付金は「解約手付」とみなされます。

売主である不動産会社が契約の履行に着手する前であれば買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。問題は「契約の履行に着手する前」かどうかが問題になります。

例えば、買い主の希望する建物を建てるために建築材料を発注したときや建築工事に着手したとき。(注文建築等の時)分譲マンションで買主の希望する間取り等の変更工事に着手したとき。

これらが「契約の履行に着手する前」か否かになります。売り主が当初の建築計画に基づいて工事に着手した場合などは、履行の着手には該当しません。

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不動産売買契約書とは?

基本、契約書に書いてある通りになります。契約書に従って処理していきます。不動産売買契約書について知っていたらいい事(知らなければいけない事)を書いています。

不動産契約を締結する時に必要なものは、印鑑(認印でも大丈夫)・手付金・身分を証明するもの(運転免許証など)手付金は0円でもいいんですが、契約書の形になりません。

なので準備しなければダメですね。手付金は契約の解除金になります。完成物件の場合は買主側が購入しない場合は手付金放棄で解約できます。

未完成物件の場合は前述したように気をつけてください。売主側が販売しない場合は手付金の倍返しという事になっていますが、このことについては契約書面に書いていますので確認してください。

手付金の額は未完成物件の場合は5%以内、完成物件の場合は10%以内です。この金額を超える場合、販売会社は手付金の保全措置を講じなければなりません。

ローンが組めない場合の手付金ですが、特約条項を付けておきましょう。ローンが組めない場合は、手付金は無利息で返却する。」こうしておけば、融資が付かない場合は手付金は返ってきます。

あと重要事項説明書と媒介契約書に署名捺印が必要になっています。重要事項説明書は物件の事が詳しく説明していますのでよく確認してください。

難しい単語も出てきます。

例えば、瑕疵担保責任とか?分からない事は聞いておきましょう。

瑕疵担保責任とは、中古住宅を売買する時、売買の目的物に隠れた瑕疵(通常では見つからない欠陥)があったとき売主が買主に対して負う責任のことを、瑕疵担保責任といいます。

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まとめ

今回は手付放棄をしても手付金だけではすまない!不動産売買契約書とは?という事を解説しました。

不動産売買契約書というものは何か?大事なことです。不動産売買契約書はよく読んで理解することです。

わからないことは恥ずかしいことではありません。分からない事は聞きましょう。そして覚えましょう!理解していれば悩む必要は無くなります。

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