不動産投資を考えています。不動産投資をしようと思ったら不動産物件の購入費だけではなくていろんな初期費用がかかります。
実質利回りを計算する必要があります。そのためには不動産投資にかかる初期費用はどのようなものなのか、どれぐらいの金額がかかるのか！ということを調査しました。
この記事を読むと不動産投資にかかる初期費用はどのようなものがあるのか、不動産取得税はどれぐらいの金額がかかるのかという事が分かります。
目次
不動産投資物件を取得する時にかかる９つの初期費用と内訳は？
Point 初期費用
①不動産仲介手数料
②印紙代
③登録免許税
④司法書士報酬
⑤不動産取得税
⑥固定資産税・都市計画税
⑦火災保険料
⑧不動産投資物件購入のローン手数料
⑨ローン保証料
①不動産仲介手数料
不動産仲介手数料とは、不動産物件を購入する時に紹介・仲介してもらった手数料です。
不動産売買契約書や重要事項の説明書・媒介契約書などを作成してもらいます。
不動産仲介手数料の計算方法です。
売買金額が1000万円の場合、認められている手数料は￥396,000－です。200万円まで、5％・200万円〜400万円までは4％・400万円を超えるときは、超えた金額の3％になります。
この不動産仲介手数料は上限額になります。これ以上払う必要はありません。
不動産会社が売主となる場合は、仲介手数料が発生しない場合があります。
事前に確認することが大事です。
新築の場合などのワンルームマンションの場合が多いですね。
②印紙代
印紙代は、不動産売買契約書の金額によって変わってきます。
印紙代についてですが、不動産売買契約書は各自で所持するようになっていますがコピーでも別にかまわないのです。
私も経験してきたことなのですが契約書を1部作成して印紙代金を折半して売主がコピーを、買主が原本を保つ方法です。
印紙代が1通分だけですみます。参考まで！
| 記載された契約金額 | 税額 | |
| 1万円未満のもの | 非課税 | |
| 1万円以上 | 10万円以下のもの | 200円 |
| 10万円を超え | 50万円以下のもの | 400円 |
| 50万円を超え | 100万円以下のもの | 1,000円 |
| 100万円を超え | 500万円以下のもの | 2,000円 |
| 500万円を超え | 1,000万円以下のもの | 1万円 |
| 1,000万円を超え | 5,000万円以下のもの | 2万円 |
| 5,000万円を超え | 1億円以下のもの | 6万円 |
| 1億円を超え | 5億円以下のもの | 10万円 |
| 5億円を超え | 10億円以下のもの | 20万円 |
| 10億円を超え | 50億円以下のもの | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 | |
印紙税額一覧表・国税庁より抜粋
③登録免許税
Point 登録免許税
所有権移転＝課税標準額 ×２％
抵当権設定＝債権額 × 0,4%
登録免許税とは、不動産物件を購入する場合、所有権移転の手続きが必要です。
課税標準額の2%になります。
銀行からお金を借りる場合には、抵当権の設定をする必要があります。
債権額の0.4%です。債権額によって印紙代が変わってくるので確認することが大事です。
あたり前のことですが借入金がない場合は抵当権の設定は必要ありません。
④司法書士報酬
司法書士報酬とは、司法書士が所有権移転や抵当権の設定をしたりする費用です。
不動産物件を取得する購入者にかかる費用です。
所有権移転ができるまでの費用は売主が負担します。（抵当権が設定されている場合は売り主の負担で抵当権の抹消が必要です。）
⑤不動産取得税
不動産取得税とは不動産を取得した時にかかる税金です。
１度だけかかる税金です。
不動産物件を購入したら3ヶ月くらいから半年ぐらいに納税通知書が届きます。
不動産取得税の金額＝固定資産税評価額（課税標準額） ×３%
Point
不動産取得税の金額＝固定資産税評価額（課税標準額） ×３%
⑥固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税とは、1月1日に登記簿謄本の所有者にかかる税金です。
税額は固定資産税評価額の1.4%です。この税金は毎年かかる税金です。
不動産取引をする場合は固定資産税は１月１日の所有者にかかってくるので日割り計算をする必要があります。
⑦火災保険料
火災保険料とは、不動産物件を購入する時に火災や災害が起こった時の保証のために必要な保険です。
火災などで焼失した場合は火災保険料によって金融機関に返済されます。
また台風などで不動産物件が被害を被った場合、火災保険で修理したりすることができます。
そのための火災保険です。
不動産物件の構造によって保険料が変わってきますので自分に合った保険をかけることが大事です。
⑧不動産投資物件購入のローン手数料
不動産投資物件購入のローン手数料とは、銀行からローンを組んでもらう事務手数料になります。
金融機関によって金額が変わってきますので事前に確認しておくことが大事です。
定率制と定額制があります。定額制の場合の相場は3万円前後です。
借り換えや繰り上げ返済の場合も手数料が発生する場合があります。
⑨ローン保証料
ローン保証料とは、保証会社に保証人となってもらうための費用です。不動産投資ローンの場合は返済期間が長くて金額も大きいので保証会社に保証人になってもらうのが普通です。
保証会社に支払う手数料は、２％程度です。金利上乗せで支払う場合は年0.2%〜0.3%程度です。
保証会社に支払うローン保証料・手数料は借主の信用度や返済金額・返済期間によって異なってきますので、審査結果を確認して判断したらいいと思います。
不動産仲介手数料の計算方法は？
売買金額が1000万円の場合、認められている手数料は￥396,000－です。
200万円まで、5％・200万円〜400万円までは4％・400万円を超えるときは、超えた金額の3％になります。
| 0～200万円 | ５％ |
| 200万円～400万円 | ４％ |
| 400万円～ | ３％ |
1000万円の場合は
1000万円 × ３％ + 6万円+消費税＝396,000円
1億円の場合は
1億円×3％＝300万円+6万円+消費税＝3.366.000円
まとめ
今回は、不動産投資物件を取得する時にかかる９つの初期費用の内訳、取得税！仲介手数料の計算方法！という事を解説しました。
不動産投資をする場合は銀行金利の状況によりますが、自己資金が多いほど毎月の支払いが少なくて済む。ということは間違いありません。
安心して不動産経営をすることができます。
30代のあなたであれば無駄遣いはしないで計画を立てて貯金を増やしていくことが大事です。
焦る必要はありません。初期費用は自己資金でまかないたいですね。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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