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はじめに
居住用財産を売ったときの3000万円の特別控除についてご紹介します。
居住用財産を売却する際、税金面で大きなメリットが得られる「3000万円の特別控除」や「買換えの特例」があります。
これらの特例をうまく活用することで、税負担を軽減できるため、売却を考えている方にとって非常に重要な制度です。
本記事では、居住用財産の売却に伴う特別控除と買換え特例について、その条件や適用方法をわかりやすく解説し、税金を抑えるためのポイントを詳しく紹介します。
目次
居住用財産とは？
居住用財産とは自分が住むための住居です。建物と土地です。土地は借地でも居住用財産になります。仮住まいとか一時的に入居した住宅や別荘とかは含まれません。
出張などでご主人が単身赴任で仕事に行かれた場合は、奥さんや子供が住まれていて、ご主人が帰ってくるという前提であれば居住用財産として認められます。
居住用財産を売却した時の控除を受けるための条件は、居住用の財産を売却すれば適用されます。ただし引っ越ししてからの期間の制限があります。
引っ越しした日付の証明は住民票の移転日とか自治会長の証明があれば可能です。引っ越しをしてから3年過ぎたら居住用財産の売却の控除の適用は受けられません。
引っ越しが12月31日か次の年の1月1日によってまるまる１年分の期間が変わってきますから、とても重要ですね。
仮に2021年4月1日に居住用財産の住居を引っ越しした場合は2024年12月31日までに「売却」できなかったら居住用財産の控除は受けることができません。
「売却」とは不動産売買契約書が締結された日のことを言います。証明するものは居住用の財産の売買契約書の締結日（2024年12月31日まで）です。
「2024年12月31日」という日付が重要です。残金決済が済まない場合でも、その年の確定申告をしなくては居住用財産の売却の控除は受けることができません。
居住用財産を売ったときの3000万円の特別控除とは？
自宅を売って利益があった場合は3000万円の特別控除があるということです。
ということは、売買代金が3000万円を超えた場合は、3000万円までの利益であれば税金がかからないというものです。
3,000万円までの利益とは自宅を購入した時の代金（譲渡費用を含む）を売買代金から差し引いた金額が利益になります。税金は譲渡所得税になります。
譲渡所得税の税率は対象不動産の所有期間で税率が変わってきます。
不動産を売却した年の1月1日現在で対象不動産の所有期間が5年間を超えるか5年以下で税率が変わります。
長期譲渡所得（区分）：15％（所得税）+5％（住民是瑛）、短期譲渡所得：30％+9％になります。
| 区分 | 所得税(復興税含む) | 住民税 |
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30.63％ | 9％ |
居住用財産を売却した時の3000万円の特別控除が適用された場合、売却した年度の1月1日時点で所有期間が10年を超えていると税率が下がってきます。
| 区分 | 所得税(復興税含む) | 住民税 |
| 6000円以下 | 10.21％ | 4％ |
| 6000万円を超える | 15.315％ | 5％ |
①譲渡所得＝②売買価格－③取得費－④譲渡費用
②売買価格
③不動産を購入した時の金額
④仲介手数料や印紙税など売却にかかった費用
自宅（不動産）を売却した時に気をつけることは固定資産税の清算をする必要があります。固定資産税は年度の1月1日の登記名義人にかかってきます。
登記名義人に支払い義務があります。
4月1日の決済であれば不動産の購入者は4月1日から12月31日までの固定資産税を売主に支払わなければいけません。
＊固定資産税の精算日が3月31日なのか、12月31日なのかの解釈があります。確認してみてください。
自宅を売却して税金がかからない場合
・購入金額より安く売却した時
・譲渡所得が3,000万円以下の場合（3000万円の特別控除）
・買い替えの特例を利用した場合は譲渡所得税は直ぐにはかかりません
居住用財産の買換えの特例
例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い替えた場合には通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、
特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡した時まで譲渡益に対する課税が繰り延べられることを言います。
まだ相続登記していなかったら？
相続人の居住財産の場合、相続人と同居していた場合と同居していない場合に分けられます。登記をしているかどうかは関係ありません。
相続人と同居していない場合は被相続人が亡くなられて3年後の12月31日までに売却されたら、3,000万円の特別控除は受けることができます。
相続人と同居していれば時間の制限はありません。
この解釈については自宅の所有者がいつ引越しをしたか？いつから住まなくなったかという日時の解釈と同じです。
自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに契約を交わすことができたら居住用財産の特例を受けることができます。
今空き家が増えてきて管理が大変ですね。
被相続人が住んでいた居住用の空き家や敷地等を令和5年12月31日までのあいだに売却して、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
経験談です。
自宅を売る場合に自宅全部を売らなかったら、居住用財産の税金の特別控除は受けられるか心配です。
引っ越しを先に済ましているが大丈夫だろうか？税金の控除は受けられるか心配です。というような相談がありました。
敷地が150坪の自宅のうち50坪だけを分筆して子供に残したい。自宅は50坪の方に建っています。3年前に引っ越しは済ませています。
家が残っている方の土地は子供に残したい。自宅売却に伴う3,000万円の特別控除は適用されますか。という相談です。
税務署に相談に行ったら次の回答を頂きました。
問題点は2つあります。
1つ目は引っ越しをしてから3年間と、3年目の年の12月31日までに契約を済ますことです。引っ越ししたのが3月30日とすれば引っ越しをして3年目の12月31日までが条件になります。
引っ越しをした判断は住民票で確認するか、自治会長に確認するかです。
契約を12月31日までに締結して、翌年の3月31日までに申告をすれば3000万円の特別控除は適用されます。ということです。1つ目に付いては適用されます。
2つ目ですが、自宅の敷地の家が建っていた方を残すということは3000万円の特別控除は適用されません。
3000万円の特別控除というのは居住用の財産を売却するということが条件になっています。
特別控除を適用させようと考えるのならば、建物を解体してその費用を150坪分の100坪と150坪分の50坪に分けて面積割してその分を特別控除枠に当てはめることができます。
計算してみます。解体費が400万円とすれば
400万円 × 100/150＝266.6万円と133.3万円になります。
特別控除額も同じように割合を決めて決定します。
3000万円×100/150＝2000万円・1000万円に分けられます。
この居住用財産を売却するために境界の確認のための費用とか測量・分筆費用なども経費に入れることはできます。
以上の件については面積割りをして分けることができます。仲介手数料や諸費用については、今回の取引の経費に計上することができます。ということでした。
今回のケースは、居住用の財産を売却してからの利益が2000万円を超えた場合は税金の対象になります。普通、居住用の財産を売った場合、税金がかかった例は余り見たことがありません。
子供に残す方については特別控除は受けることができません。引っ越しをしてから3年以内に売却しないので特別控除の適用は受けることができません。
残った土地は売買か相続財産などの対象になります。親子間で売買をする場合は贈与とみなされて面倒なことが多いので確認することが大事です。
居住用財産を売ったときの3000万円の特別控除 まとめ
今回は居住用財産を売ったときの3000万円の特別控除とはなにか？相続人から居住用財産をまだ相続していなかったら？という事を解説しました
通常、居住用の財産を売却した時は3000万円の特別控除は適用されます。
売却する前に引っ越しをしたり、居住用の財産を少し残したりする場合は少し心配ですね。
税金対策をする場合はいろんな条件やケースがあります。
疑問に思うところはよく調べて行動することが大事です。節税できるところは節税した方がいいですね。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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