仮登記や信託登記や地役権はどういうときに使うの？という人のために記事にしています。
仮登記はどういうときに使うのかとか仮登記の優先順位や信託登記・地役権とはどういう意味かという記事です。
仮登記はどういうときに使う？
仮登記を使う時は、不動産業でよく使われるのは、農地を買う時です。宅地にするために、農地を購入する時は農地転用第5条申請の許可を受けなければなりません。
農地法によって農地法の許可が下りなくて時間がかかったり、開発面積の関係で,購入した農地の一部が農地転用の許可がおりるのに時間がかかる場合です。
代金を払っているんだけど、名義は変えることはできない。という時です。
その時に付いているのは、停止条件付という理由が付いています。要は農地法の許可が降りたら名義は変えられます。ということです。
仮登記の優先順位 は？
仮登記の優先順位ですが、不動産を売買する時の順番を確保するために仮登記をすることがあります。
「A」という不動産の所有者から「B」という購入者が不動産売買契約を交わして手付金を払った場合に使う事があります。
残金の決済をするまで時間がかかったり、農地法の関係で農地転用の許可が降りるのに時間がかかったり「A」の気持ちが変わったり（不動産は売却しません。）する場合があります。
買主「B」がその不動産を購入できるように、後から別の購入者「C」が不動産を買いたいと言ってお金を持ってきて先に所有権の移転をする場合があります。
その場合は所有権移転の仮登記をしておけば、先に「C」が所有権の移転登記をしていても、「A」が残金を持ってきたり、農地転用の許可が下りて来た時は、「C」の所有権移転登記は認められなくて「A」の所有権移転が認められるようになります。
要するに「A」が他の人に売却しても「B」が購入できるようにすることができるのが仮登記の設定です。
なので仮登記の効力を知っている人は仮登記が設定されている不動産物件には手は出さないのです。本来は、です。
整理します。仮登記をした後では、他の人が、所有権を変えたり抵当権の設定をしても、仮登記権者の方が優先します。
後順位で所有権を変えたり、抵当権の設定をしても無駄ということになります。先順位の仮登記権者が全て優先するという事です。
仮登記の付いた不動産を、購入する時は確認が大事です。
仮登記とは、登記申請に必要な書類がそろわない場合や、買主がまだ所有権を得てはいないが、将来、その物件を保有する「予約者」としての権利を得る場合などにその優先順位を確保（順位保全）するために行う登記のことです。
仮登記には対抗力はありませんが、後に本登記したときに、仮登記の順位で本登記がされ、対抗力をもつようになります。
この手段（仮登記）は、金融業者がよく使っていたようです。それと、信託登記を上手く使っていたようです。
信託登記とは
信託登記という登記原因があります。これは登録免許税を安くするために使う手段です。しかしながら、信託登記というのは、信託をお願いする人が「委託者」になります。
信託を受けた人が「受託者」になります。受託者が亡くなった場合は、その時点で受託した財産は、元の所有者（委託者）に戻り普通の相続財産になります。
以前こんなことが有りました。
親子の間で子供の1人が親と同居して親の面倒を見たりしていた時に、面倒見てくれた子供に親が持っている財産を渡したい！という時に登記原因が「信託登記」というやり方です。
面倒を見てくれた子供に財産を渡していた！ということを見たことがあります。
親が亡くなって相続登記になったら面倒を見てくれない子供達にも財産が行ってしまいますよね。
考えてみたらそうです。面倒を見てくれた子供に財産を残してやりたいですね。面倒を見てくれない子供には財産は残したくないですね。
信託登記した物件は抵当権の設定ができません。信託権者（受託者）が信託登記を使ってできるのは売買することだけができます。
本来の信託登記とはどういうものかというと、受託したモノが、受託者本人のモノになる訳ではなく、独立した財産として登録されることになります。
あくまでも形式的な手段です。
なので受託者が亡くなった場合は委託を受けた不動産物件は相続の対象にはなりません。受託した不動産物件は贈与もすることができません。できるのは売買だけです。
地役権とは
地役権とはどういうものか?地役権の中に、通行地役権という権利があります。
通行地役権とは通行してもいいよ、という通行承役地。目的地は通行要役地です。このような地役権が、付いている土地については、通行を妨げることはできません。
水道管や下水道管を、埋設しているところも、地役権の設定をしている場合もあります。
通常上下水道管を埋設しているところは、市町村の所有地か、市町村が譲り受けた土地に埋設しています。
高圧線の設置や管理のための、地役権があります。送電線路敷設地役権です。
高圧線などの電力会社の場合は、保証がなされています。地役権が設定されていない場合は、慣習で利用している場合が多いです。
まとめ
今回は、仮登記・信託登記・地役権について解説しました。用語の意味をよく解釈・理解することが大事です。
不動産物件を眺めてみると、周りの景色がよく見えてきます。このような物件は利益をもたらす場合があるようです。よく調査して見るのが大事です。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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