はじめに
宅地開発についてご紹介します。
宅地開発は、新たな住宅地を造るために土地を整備し、住環境を整えるための重要なプロセスです。
しかし、開発を始める際には、法的な手続きや土地選び、素地の仕入れ判断など、考慮すべきポイントが多く存在します。
本記事では、宅地開発の基本的な流れや、素地を仕入れる際の判断基準について、宅地開発に関心がある方にもわかりやすく解説します。
目次
宅地開発とは？
素地（農地や山林など）を行政の指導に基づいて住宅地を造ることをいいます。
宅地開発をする時の流れは？
・開発計画事前協議～開発許可申請
・工事着手の届出～工事着手～工事完了の届出
・工事完了の検査～検査済証の交付
収支計算をして宅地開発する土地が決まったら、行政に対する打ち合わせをする必要があります。
事前協議から始まって各課協議をして、各課協議に基づいた図面を作成して本申請をします。
開発申請をしたら開発申請の許可がでるまで工事をすることはできません。
開発申請の許可がおりたら工事着手の届け出をして工事に着手します。
工事が終わったら工事完了の届出を出して工事完了の検査をしてもらって、「 OK！」であれば、検査済証が交付されます。
交付されたら完成物件として土地の販売をすることができます。
検査済証が交付されるまでは「未完成物件」として土地の販売をしなければいけません。
宅地開発をする素地（山林や農地など）を仕入れるか、仕入れないかの決め方
決め方としては、仕入れたら宅地として販売できるのか？利益は確実に上がるのか？ということです。
宅地として販売できるのであれば後は、宅地造成をして利益が確実に上がるのか！ということです。
利益が上がるのであれば仕入れます。
そのためには、現地調査をきちんとすることです。
インフラ等を調べて工事代金がどれぐらいかかるか計算する必要があります。
Point 検討する項目
・土地購入費・工事代金・有効宅地面積・販売予定価格
・借入金利息
・不動産取得税
・登録免税
・測量費用
・開発申請費用
・売れ残った場合の固定資産税
・管理費（草刈りなど）
現地は工事代金はどれくらいかかるのか、仕入れ価格は適正なのか、ということを確認して収支計算します。
利益が確実に上がるのであれば仕入れます。
土地の選び方
検討することは土地の向きなどです。南側斜面や東側斜面がいいですね。
取り付け道路の幅員も大事です。
Sun Seeker などの日照時間を調べるアプリがあるので、１年間の日照時間を調べてみることも大事です。
宅地分譲地の仕入れの場合は、当然南側斜面、東側斜面が良いです。
南側、東側に障害物の有無や高圧線の有無も確認します。
これらは現地で確認できます。
工事代金については水道工事代金や下水道工事代金・道路工事代金・整地工事代金・埋め立て工事代金などですが、大型車が入るか？否か？の違いで、大きく変わってきます。
完成宅地の評価も変わります。
高低差の少ない土地の方が工事代金が抑えられます。
構造物（土留め擁壁など）も同じです。
インフラの整備の確認は？
インフラ（水道・排水・道路）がどこまで整備されているか？農地法の制限なども行政で確認できます。
有効率を出して坪当たり完成価格を出す方法
Point
計算式：(①素地の坪当たり価格 + ②坪当たりの工事代) ÷ ③有効率＝坪当たり完成価格
①素地の坪当たり価格＝契約価格 ÷ 契約坪数
②坪当たりの工事代金＝工事代金 ÷ 購入する坪数
③有効率＝有効宅地面積÷購入面積
①素地の坪当たり価格＝契約価格 ÷ 契約坪数
素地の坪当たり価格の出す方法は実測売買と公簿面積の売買とでは変わってきます。
初めは契約書に記載された面積で作成します。
明らかに違いがあるのなら契約自体ができないので面積と契約価格を再確認する必要があります。
②坪当たりの工事代金＝工事代金 ÷ 購入する坪数
当初は大雑把な見積もりを出す必要があります。
自分で見積をすることができなかったら、土木工事会社に見積もりをしてもらいます。
慣れてくれば工事代金の出し方は理解できてきます。
③有効率の出し方＝有効宅地面積÷購入面積
測量する前までは公図で作成します。
道路と宅地の区割りをします。
宅地の形は15ｍ×15ｍくらいが目安になります。
1辺が9ｍくらいでも家は建ちますが、1辺は12ｍくらいは欲しいですね。
1区画を70坪くらいで仕上げていきます。道路に15ｍ接しています。
道路幅員は開発面積によりますが、5ｍ〜6ｍを道路幅とします。
土地の形を考えると(縦と横とします)
縦の長さ15ｍ(宅地の1辺) + 6ｍ(道路幅) +15ｍ(宅地の1辺)＝ 36ｍ(田畑の1辺)横の長さ1辺が36ｍ前後、1辺15ｍ × 区画数です。
これをベースにして区画割すれば有効率を出すことができます。
工事代金が同じぐらいであれば、有効率が高い素地の方が仕上がりの値段が安くできます。
変形した土地については完成した宅地でいくらなら売れるか？という事を計算して販売します。
Point
(素地の坪当たり価格 + 坪当たりの工事代) ÷ 有効率＝坪当たり完成価格
例えば、素地価格（仕入れようとする土地）2万円/坪。工事代金（諸費用含む）3万円/坪。有効率80％とすると、以下の計算になります。
（2万円 + 3万円）÷ 80％＝62.500円 になります。
坪当たり完成価格＝62,500円です。
37,500円が1坪当たりの粗利益です。
地主と契約する時の注意事項
契約は公簿面積でするのか、実測面積でするのか、の契約方法があります。
公簿面積での契約の場合は境界立会をして登記簿上の面積で契約です。
実測面積での契約の場合は、測量費用は売主側負担になりますが、決定事項ではありません。
販売方法は、開発申請の許可が出たら販売開始です。
未完成物件になるので未完成物件の説明をして、住宅メーカーや建築業者・不動産業者に対して販売の依頼をします。
宅地開発 まとめ
今回は宅地開発をする時の流れ！宅地開発をする時に仕入れるか、仕入れないかの決め方！という事を解説しました。
将来不動産会社を立ち上げて不動産経営をしようとしているあなたは、情報を仕入れなければいけません。情報のひとつとして参考にしてください。
やらなければいけないことは決まっています。
やるべきことをきっちりとやっておけば失敗することはありません。
後は慣れることです。経験していけば理解できます。
分からないことは調べればいいのです。情報を仕入れるのです。
いい情報を仕入れて素敵な未来を作っていけたら最高ですね！
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